İnşaat sektörünün bir süredir beklediği KDV belirsizliği 6 ay daha erkene çekilerek yeni yılın ilk gününde netleştirildi. Maliye Bakanlığı konutta yaptığı yeni KDV düzenlemesi ile metrekareye değil fiyata göre KDV alınması esasını getirdi. Bu karar ile birlikte yeni konutlarda 150 metrekarenin altındaki dairelere uygulanan yüzde 1'lik KDV oranı da tarihe karışmış oldu...
Önceki sistemde 150 metrekare altı konutların tesliminde yüzde 1, 150 metrekare ve üzeri konutlardan ise yüzde 18 KDV alınırken, yeni uygulama ile birlikte, büyükşehirlerde metrekare fiyatı 500 ile 1000 lira arasında olan konutlardan yüzde 8, metrekaresi 1000 lira ve üzeri konutlardan yüzde 18 KDV alınacak. Yeni düzenlemede konutların değeri ise, arsa birim fiyatı, binanın emlak vergi değeri ve piyasadan toplanan satış değerleri üzerinden hesaplanacak.
Bakanlığın yeni hayata geçirmiş olduğu bu uygulama 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren alınan konut ruhsatları için uygulanacakken, 31 Aralık 2012'ye kadar alınmış konut ruhsatları için eski KDV oranları geçerli olacak...
İnşaat sektörünün aktörleri yeni uygulamayı yüksek sesle tartışıp, uygulamanın 1+1 ve 2+1 dairelerde ciddi fiyat artışları yaşatacağını, konut taleplerini azaltacağını, projelerin önünü keseceğini, haksız rekabet yaşatacağını ve hatta 1 milyona yakın inşaat işçisinin işsiz kalmasına yol açacağını savunurken, Maliye Bakanı Mehmet Şimşek ise eleştirilerin tam aksine, metrekaresi 1.000 lira ve üzerindeki konutlarda KDV'yi 18'e çıkaran düzenleme ile ilgili değişiklik taleplerini sert bir şekilde yanıtlayıp, herhangi bir geriye dönüş olmayacağını belirtti. Bakan Şimşek, "Bu defter kapanmıştır. Bu konuda son derece doğru bir adım attığımız kanaatindeyim" dedi.
Konutta uygulanan yeni KDV oranları ile ilgili tartışmalar inşaatçılar arasında sürerken vatandaşın da kafası karışık gibi görünüyor. Ev sahipleri ve yeni ev alacak vatandaşlar KDV'lerin nasıl uygulanacağı, değer tespitlerinin nasıl yapılacağı ve yapılan tespitlere nasıl itiraz edileceği şeklindeki bir çok sorunun cevabını arıyor.
Haber7 Yazarı - Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak yeni KDV uygulamasıyla ilgili vatandaşın kafasını karıştıran soruları 15 başlık altında cevaplayarak açıklığa kavuşturdu...
SORU: Konutlara uygulanacak KDV oranı değişti. Nasıl bir uygulama söz konusu olucak?
CEVAP: Konuta uygulanan KDV bugüne kadar konutun metrekaresine göre farklılık gösteriyordu.Net alanı150 metrekare üzeri olan konutlarda yüzde 18 KDV uygulaması yeni yasa ile aynen devam ediyor. Ancak150 metrekare altında olan konutlar için bugüne kadar uygulanan KDV yüzde 1 iken yeni düzenleme ile 1 ocak 2013'den itibaren değişti. Yeni düzenleme ile 150 metrekarenin altında olan konutlar için arsa vergi değerine göre kademeli KDV uygulaması yapılacak.
SORU: Konutun KDV sini belirleyen Arsa Vergi Değeri ne demek?
CEVAP: İnşaatın yapıldığı arsanın emlak vergi değeri olarak algılamalıyız.Bu durumda emlak değeri çok önemli. Zira yeni KDV düzenlemesi ile beraber arsa vergi değeri metrekareye göre; 0-500 liraya kadar olan yerlerde yüzde 1 KDV, 500-1000 lira olan yerlerde yüzde 8 KDV ve arsa emlak değeri 1000 lira ve üzeri olan yerlerde yüzde 18 KDV olarak konutlara eklenecek.
SORU: KDV' yi etkileyecek emlak değeri tespitlerini kim yapıyor?
CEVAP: Emlak değer tespit çalımaları 4 yılda bir özel bir komisyon tarafından yapılıyor. En son 2009 yılında yapılmıştı şimdi ise bu yıl 2013 te yapılacak ve yeni değerler çok daha önemli olucak. Yeni emlak değerleri ile 2014 den itibaren emlak vergilerimiz de ciddi artışlar olurken bu değerler aynı zamanda konutun Kdv sini de etkilemiş olucak. En son 2009 yılında yapılan emlak değeri çalışmalarında çelişkili değer tespitleri olmuştu ve çok konuşulmuştu. Örneğin Elazığ'da Keban barajını gören konutun fiyatı İstanbul boğazına nazır konuttan daha yüksek belirlenmişti.
SORU: Emlak değerine itiraz edebilirmiyiz?
CEVAP: Kişilerin emlak vergi değerine itiraz hakları daha önce yoktu. Anayasa mahkemesi bununla ilgili, 13 Ekim 2012 28440 nolu Resmi gazetede "Vergi Usul Kanunu'nun 49. maddesindeki hükmü, Anayasa'nın 2. ve 136. maddesine aykırı bularak oy çokluğuyla iptal etti. Böylece emlak vergi değerine karşı vatandaşın itiraz hakkı verildi yargı yolu açıldı. Böylece belirlenen emlak değerlerine mülk sahipleri itiraz edebilecekler.
SORU: Yeni KDV düzenlemesi Türkiye genelinde her yere uygulanacak mı?
CEVAP: 1 Ocak 2013 itibari ile inşaat ruhsatı almış yeni konut inşaat projelerinde uygulanacağı gibi, bu düzenleme Büyükşehir statüsü kazanmış illerimizde "lüks ve birinci sınıf" inşaat olarak yapı ruhsatı almış konut projelerinde uygulanacak. 2012'de Büyükşehir ilan edilen 13 ilimizde bu uygulamanın içinde yer alıyor.
SORU: KDV değişikliği "lüks yada birinci sınıf" inşaatlara uygulanıyor. İnşaatın hangi sınıf olduğunu nasıl anlayacağız?
CEVAP: İnşaatın yapı ruhsatında hangi sınıf olduğu yazar. Ne yazık ki inşaatlara uygulanan sınıflandırmaların yasa metinlerinde tam bir açıklama yazmıyor. Daha doğrusu belirlenen kriterler ve kullanılan malzemeler günümüzle uyuşmuyor. Belediyelere başvuru esnasında kalorifer ve asansörlü betornarme inşaat 2.sınıf olarak değerlendiriliyor. Oysa günümüzde eskiye göre çok daha iyi malzeme kullanımı ile havuz ve sosyal donatı gibi eklentiler mevcut. Dolayısıyla bu inşaat sınıflandırmasının en yakın zamanda düzenlenmesi gerekiyor.
SORU: Binanın hangi sınıfta yer aldığı zamanla değişkenlik gösterebilir mi?
CEVAP: Yeni KDV düzenlemesine göre binaya yapılacak yeni eklentiler ile zaman içersinde binanın sınıfı değişkenlik gösterebilir.
SORU: 2. el konut piyasası dediğimiz tüketiciden satılan konutlar, yeni KDV düzenlemesinden nasıl etkilenecek?
CEVAP: Bir kere tüketici bilsin ki yeni KDV düzenlemesi 2. el konutlara uygulanmıyor.Ocak 2013 itibari ile inşaat ruhsatı almış yeni inşaatlara uygulanacak ve müteahhit tarafından size alacağınız konut için keseceği faturaya ilave edilerek sizden talep edilecektir.
SORU: Şu an piyasada yapımı devam eden inşaatlardan konut aldığımızda yüzde 18 KDV ödeyecekmiyiz?
CEVAP: Yürüyen konut projelerinin nerdeyse tamamı inşaat ruhsatlarını 2012'de aldıklarından bunlar için eski KDV düzenlemesi geçerlidir. Yani yüzde 1 KDV söz konusu.
SORU: Oturduğumuz ev için KDV ödeyecekmiyiz?
CEVAP: KDV düzenlemesi çok konuşulduğu için bazı vatandaşlarımız oturduğu ev için kendisinden alınacak ek bir vergi olarak algıladı bu durumu.Yeni uygulama tamamen sıfır inşaatlara ve 2013 ocaktan sonra inşaat ruhsatı almış konut projelerine uygulanıyor. Müteahhit sattığı konutlardan için alıcıya fatura ederek isteyecek KDV yi.
SORU: Kentsel Dönüşüm yasasıyla 7 milyon konutun yıkılıp yeniden yapılması durumu var. Kentsel dönüşümde olan binalar bu düzenlemeden nasıl etkilenecek?
CEVAP: Yeni KDV düzenlemesinde Afet yasası (Kentsel dönüşüm) kapsamında yıkılıp yapılacak riskli binalar, riskli alanlar ve rezerv alanları muaf tutulmuştur. Yani bu düzenleme buraları etkilemeyecek eski düzenleme aynen devam ettirilecek.
SORU: Bu yıl risk raporu alan bir binanın yıkılması halinde, yeni inşaat ruhsatı ile yeni bina yapılacak. Müteahhit kat maliklerinden ekstra KDV istermi?
CEVAP: Afet yasası yeni düzenlemeden muaf olduğundan müteahhit kat maliklerinden yeni düzenlemeye göre KDV isteyemez.
SORU: Yeni KDV düzenlemesi konut fiyatlarını artırır mı?
CEVAP: Yüzde 1 KDV uygulaması yerini, arsa emlak değerine göre yüzde 8 -18 uygulanacak KDV oranı nisbetinde artıracaktır. Bundan dolayı yeni ruhsat almış inşaatlardan satılan konutların fiyatı otomatikman yüzde 7-17 şeklinde artmış olucak. Daha pahalı alınan konutun fiyatı zamanlada 2.el piyasalarını etkileyecektir.
SORU: Yüzde 1 KDV ile satılan konutlar yeni başlayacak olanlardan avantajlıdır diyebilirmiyiz?
CEVAP: İnşaat firmaları ellerindeki devam konutları yüzde 1 KDV avantajını kullanarak reklam kampanyalarında kullanmaya başladılar. Yeni başlayacak konutların fiyatına eklenecek KDV ye göre şu an yüzde 1 ile satılan konutlar daha karlıdır. Nitekim size yüzde 17 fiyat avantajı sağlar.
SORU: Yeni KDV düzenlemesi ile 2013'te konut piyasası nasıl etkilenir?
CEVAP: Bu yıl bu düzenleme ile bir geçiş yılı yaşanacak. Elimizde ciddi bir konut stoğu var. Bu stok yüzde 1 KDV avantajı ile konut satışlarını eritir. Yeni sistemle inşaat ruhsatı alanlar eskiye oranla olmaz düşük kalır.
